【マンション管理組合様向け】マンション大規模修繕のための長期修繕計画の立て方と注意点
「マンション大規模修繕の長期修繕計画はどうやって立てればいいの？」
「長期修繕計画を立てるときのポイントを知りたい」
マンションの管理組合の役員をしている方で、このようにお悩みの方はいないでしょうか。
住民全員の資産であるマンションの価値を維持するために、欠かせないのがマンション大規模修繕です。
しかし新築時に立てられた計画のまま見直さずにいたため、いざ大規模修繕する段階で「資金が足りない！」となるケースは少なくありません。
今回は、マンション大規模修繕を成功させるための長期修繕計画の立て方とポイントを解説します。
目次
1. 長期修繕計画とは？
長期修繕計画とは、主に分譲マンションにおいて「いつ」「どの部分を」「どのように」「いくらの費用をかけて」修繕するか、あらかじめ長期的な計画を立てておくことです。
分譲マンションは、専有部分である住戸は所有者個々の資産ですが、建物の外壁を含む共用部分については住人すべての資産となります。
マンションの寿命を延ばし、資産価値を維持するためには適切なタイミングでのメンテナンスが欠かせません。
しかしマンション全体の修繕ともなると、一度に何千万円もの費用がかかります。
多額の費用を一度に用意するのは難しいため、20～30年程度先までの間にどのような工事が必要になるのかを予測し計画を立て、区分所有者が「修繕積立金」として毎月積み立てていきます。
これが長期修繕計画です。 マンション大規模修繕においては、管理組合が中心となり長期的な計画を立て、集めた修繕積立金を管理・運用するのが一般的です。
2. 管理会社に任せる？ 外部の専門家に依頼する？ 長期修繕計画の立て方と注意したいポイント
マンションの長期修繕計画は、マンションの管理組合が中心となって進めますが、計画自体は管理会社や外部の専門家に依頼するのが一般的です。
マンションの修繕となると、高度な建築知識が必要となるためです。
ここではマンション大規模修繕の長期修繕計画を、管理会社と外部の専門家のどちらに依頼すると良いのか、注意すべきポイントとあわせて紹介します。
長期修繕計画の依頼先はどこがいい？
まずはマンション大規模修繕の長期修繕計画の依頼先として選ばれることが多い、管理会社と外部の専門家に依頼するメリットやデメリットを解説します。
①管理会社に任せる
マンション大規模修繕の長期修繕計画の依頼先としてもっともよく選ばれるのは、普段マンションの管理を依頼している管理会社です。
管理会社はマンションの状況を普段からよく把握しており、また管理組合との信頼関係も築かれていることが多いことため安心感があります。
管理会社にマンション大規模修繕の長期修繕計画から業者の選定までを一任してしまえば、管理組合の負担を大きく減らすことが可能です。
一方管理会社に長期修繕計画を任せた場合、工事費の透明性が低くなる傾向がある点には注意が必要です。
管理会社は当然利益を出す必要があり、いくらの工事に対し、どの程度の費用が上乗せされているのかが見えにくくなるためです。
ほかに見積もりを出さない場合、競争原理が働かないため、費用が割高になる可能性もあるでしょう。
②外部の専門家に依頼する
マンション大規模修繕に関しては、長期修繕計画や修繕プランを設計事務所やコンサルタントなど外部の専門家に依頼する方法を取る管理組合もあります。
外部の専門家に依頼するメリットは、第三者の視点で中立的な修繕計画を立ててもらえることです。
実際に工事事業者は管理組合が主体となり複数の業者から見積もりを取って選ぶことも可能で、その際に専門的な立場からアドバイスをもらうことも期待できます。
ただし依頼する外部の専門家を選ぶことから始めなければならず、選定に時間がかかったり、管理組合内で意見がまとまらなかったりすることが考えられます。
修繕計画を立てるための建物調査やコンサルタント費用が高額になる場合がある点にも注意が必要です。
マンション大規模修繕の長期修繕計画を立てるときのポイント
マンション大規模修繕の長期修繕計画を立てるときには、以下のポイントを押さえるようにしましょう。
- 12～15年周期での修繕計画を立てる
- 修繕積立金は均等積立方式を選ぶ
順番に解説します。
①12～15年周期での修繕計画を立てる
マンション大規模修繕については、12～15年周期で修繕計画を立てることがポイントです。
塗装などの防水機能はこの年数で耐用年数を迎えること、給排水管や電気設備などはこのタイミングでメンテナンス・修繕しておくことで長持ちさせられるためです。
とくにマンション外部の修繕については、足場を組む大がかりな工事になります。
そのためできるだけまとめてすませる計画を立てることが、コストを抑えることにつながります。
②修繕積立金は均等積立方式を選ぶ
マンション大規模修繕の修繕積立金は、新築当時には「段階増額積立方式」がとられていることが少なくありません。
これは一定期間ごとに修繕積立金が増額されていく方式で、販売当初に修繕積立金を安く抑えられる効果があります。
しかし段階的に増やしていくためには、その都度理事会などでいくら値上げするかを検討し、住民の合意を得なければなりません。
経年とともに負担が大きくなるうえ、反対する住民が多ければ、長期修繕計画を実行するのに必要な費用を積み立てられない可能性もあるでしょう。
そのためマンション大規模修繕の修繕積立金は、適切な金額まで早い段階で増額し、その後は一定金額で徴収する「均等積立方式」のほうが望ましいとされています。
国土交通省も「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」のなかで、均等積立方式を推奨しています。
長期修繕計画の見直しとあわせ、段階増額積立方式から均等積立方式への切り替えを検討してみると良いでしょう。
3. 修繕積立金が足りない？ 思わぬ事態に備えるために見直しの大切さと見直しのタイミング
長期修繕計画は、マンションが新築・分譲されたときにあらかじめ用意されているのが一般的です。
しかしあくまでその内容は、その当時の最適解であるため、環境の変化やマンションの現状とあわせて5年ごとに見直すことが大切です。
環境の変化とは、コストの上昇などが含まれます。
たとえば塗料や工事にかかる人件費が、計画を立てた当時から20年も30年も変わらないとは現実的に考えにくいのではないでしょうか。
消費税や固定資産税が途中で増税されることもあるでしょう。
想定していたよりも費用が高くなれば、修繕積立金が不足する事態も考えられます。
必要な工事を行うためには、修繕にかかる費用や修繕積立金の見直しが当然必要になるでしょう。
修繕積立金がショートし、マンション大規模修繕を先延ばしにするようなことになれば、結果的にマンション全体の資産価値が落ちることにもなりかねません。
そのため長期修繕計画は、立てたあとも5年周期で見直し、市場に変化はないか、建物の劣化状況は見込みとズレていないかを確認することが大切です。
4. まとめ
マンションの大規模修繕は、管理組合が中心となって進めます。
しかし長期修繕計画を立てるのには、建築や修繕に関する高い専門知識が必要であるため、管理会社や外部の専門家に依頼するのが一般的です。
長期修繕計画を立てるときには、防水や塗装、各設備などの耐用年数である12～15年周期で検討することが大切です。
また将来的に修繕積立金がショートし、大規模修繕を行えない事態を避けるためには、長期修繕計画は5年ごとに見直すこと、修繕積立金は均等積立方式での積立を検討することをおすすめします。
