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【アパートオーナー様向け】塗り替えで入居率アップ! 空室対策になるメンテナンスのポイントについてご紹介します

所有するアパートの築年数が進んできたら、メンテナンスを検討する時期です。

入居者が頻繁に使う共用部分は意外と劣化が進みやすく、長く使い続けるためには、劣化した外壁やエントランス、エレベーターホールなどは塗り替えが必要です。

今回は、アパートのメンテナンスについて、共用部分と専有部分との違いや、メンテナンスの種類、空室対策にもつながるメンテナンスのポイントなどをくわしくご紹介します。

目次

1. 専有部分と共用部分の違い

アパートには、「専有部分」といわれる場所と「共用部分」といわれる場所があります。
なんとなくの区別はできていると思いますが、改めて専有部分と共用部分の違いを確認しましょう。

専有部分

専有部分とは、アパートに住む方だけが自由に使えるエリアを指します。

基本としては居室部分を意味しており、玄関を入ったところから壁や天井、床で仕切られた部分です。

細かく分類するならば、構造体は隣家などとの間仕切りとして共有していますので、専有部分にはなりません。

共用部分

共用部分は、建物のエントランスや各階の玄関ホール、エレベーター、廊下や階段、ゴミ置き場や駐輪場、駐車場などを指します。

専有部分以外のものが共用部分となりますので、ベランダやサッシも含みます。玄関の内側は専有部分ですが、外側は共用部分です。

ベランダは居室などの専有部分と直接的に接しているため、共用部分という認識を持っていない方もいるかもしれませんが、基本的には共用部分であり、入居者が勝手に荷物を置いたりすることは禁じられます。

ベランダが広いと、ついつい物置として利用してしまう入居者もいますが、避難経路として扉が付いている場合もあります。

メンテナンスの際などに適切な対応をするためには、専有部分と共用部分の違いはアパートオーナーとして認識しておきたい部分です。

その他の共用部分

その他、見落としがちな共用部分には、設備など次にあげるものも含まれます。

  • 外壁
  • エレベーター本体
  • ポスト
  • 給水、ガス、電気設備
  • 照明機器

2. 入居率がアップするアパートのメンテナンスとは

アパートの専有部分では、日常的な清掃やお手入れなどは入居者自身で行ってもらいます。

しかし、メンテナンスはオーナー様が行う部分です。
メンテナンスを行うことで、「安全性の確保」や「空室対策」などが期待できます。

アパートの定期的なメンテナンスの必要性

アパートなどの集合住宅の場合、個別の部屋の内部などの専有部分は、入居者の入れ替わりの際などにメンテナンスを行う機会があります。

しかし、共用部分については、管理者がタイミングを決めてメンテナンスをしない限り誰も手を掛けることがありません。

そのため、屋根や外壁などが劣化しても、定期的にメンテナンスしないとそのまま放置されてしまうことも少なくありません。

劣化や汚れを放置することにより美観としてマイナス効果であることはもちろんですが、雨漏りしたり、屋根の一部が飛ばされたり、階段が崩落したりすると事故や災害の要因になる可能性があります。

入居者だけではなく、近隣住民にも迷惑を掛けてしまう恐れもあるため、共用部分のメンテナンスはしっかりと対応する必要があるのです。

メンテナンスは空室対策にも効果的が期待できる

新たに防犯カメラを設置したり、駐輪場や駐車場に照明を追加したり、共用設備を充実させることは空室対策にもつながります。
入居希望者は部屋の内部だけではなく、外観の雰囲気や美観、防犯性などあらゆる部分をチェックしていると考えましょう。

場所ごとに異なる効果的なメンテナンスのポイント

屋根

屋根の劣化は、普段なかなか気が付きにくい場所ですが、日頃からチェックしておきたい部分です。

台風などで屋根が飛ばされたり、雨漏りしたり、実際の被害が起きてから気付くことも少なくありません。

劣化が小さいうちは、水滴が目に見える形で現れるのではなく、天井や壁にシミとなって残る程度のこともあります。

風雨のあとに天井にシミができるようなら、点検することをおすすめします。

ベランダや階段

ベランダや階段、階段手すりが金属製の場合、錆などで腐食したままにすると、突然崩落することも考えられます。こまめに塗り替えを行うことで、逆に費用がおさえられます。

外部で風雨にさらされる場所ですから、安全を確保する上でも注意が必要です。

錆はどこか一箇所に出始めると、次々に連鎖しやすいものです。

そのため、早期発見で錆止めや再塗装をすると、長く使い続けることが可能です。

外回り

外回りの防水処理も気を付けたい部分です。

外壁や窓回り、エアコンダクトや換気扇フードまわりのコーキングは経年により劣化するとひび割れするケースがあります。

隙間から水分が侵入すると壁内部が劣化しやすくなり、大規模な修繕につながるリスクがあります。

外回りのコーキングは早ければ5年から10年で寿命がくるともいわれています。

雨風の当たり具合、紫外線の強さなど環境によっても誤差はありますが、定期的なメンテナンスが大切です。

外壁

外壁のメンテナンスでは、美観だけでなく防水面の観点でも定期的に塗り替えを検討しましょう。
塗り替えの際に、防水機能に優れた塗料を選択することで、メンテナンスの周期を延ばすことができます。

劣化の進行度合いによっては、外壁材の張り替えなど、高額な工事が必要となる場合もあります。
定期的な外壁塗装のメンテナンスを行うことで、アパートメンテナンスにかかる費用はむしろ抑えられると考えましょう。

外壁のメンテナンスで足場を掛ける必要がある場合は、一緒に屋根のメンテナンスをすることで費用を抑えられる可能性があります。
外壁の状態をこまめにチェックし、計画的にメンテナンスを行いましょう。

3. 入居者ターゲットによるメンテナンスの重点ポイント

入居者のターゲットに合わせたメンテナンスをすることは、空室対策としても有効です。

入居率アップを意識したメンテンナスは「美観」と「設備」がポイントです。

美観に気を配ることで好印象に

「美観」には、劣化した外壁を修繕することも含まれますが、ゴミ置き場に専用のボックスを置いて直接ゴミが見えにくくする、囲いだけの場合は塗装して清潔感が感じられるようにするなど工夫します。

エントランスや廊下、階段部分など、ほとんどの入居者が利用する場所の壁を、メンテナンスの塗り替えの際に、明るい配色に変えるのも、女性の一人暮らしには好印象を持ってもらえるでしょう。

男子学生が中心のアパートなら、壁の配色に費用を掛けるのではなく、自転車置き場を塗り替えたり広くしたりなど、設備に予算を割くのがよいでしょう。

美観はアパート本体だけではなく、敷地全体が評価されていると考えることが大切です。

例えば、ゴミ置き場が破損することでゴミが散乱したら近隣の景観も損ねてしまいます。

また、植栽に落葉樹を植えていると、季節によっては落ち葉が周囲に飛散したり、敷地内にも堆積したりします。

オーナー様が離れた場所で管理する場合は、意識的に敷地の美観も管理することをおすすめします。

入居者に必要な設備を取り入れる

「設備」では、ターゲットに合わせたメンテナンスを検討します。

高齢層が入居するアパートなら、階段やエレベーターなどに手すりを設置したり、エントランスにはベンチを置いたりすることもよいでしょう。

また、雨の日などでも滑りにくいように、滑りにくい塗料で床塗装を施すこともおすすめです。

女性の一人暮らしをターゲットにするなら、防犯面を重視したメンテナンスがよいでしょう。

防犯カメラをエントランスだけではなく、駐輪場や駐車場に設置しましょう。

センサー付きライトや明るいLED照明機器を採用すると、防犯面に配慮した物件であることをアピールできます。

まとめ

アパートのメンテナンスについて、メンテナンスの方法や入居率アップにつながるポイントなどをお伝えしました。

劣化を早めに対処することが、建物を長く使い続けられます。

定期的なメンテナンスをしながら、入居者のターゲットに合わせた最適な方法を検討してみてはいかがでしょうか。

2022年01月27日 更新