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【マンション管理組合様向け】マンション大規模修繕の周期は12年? それとも18年? 築年数による工事内容の違いを詳しくご紹介します

安心・安全なマンションでの暮らしを提供するためには、定期的な建物のメンテナンスが必要不可欠です。

メンテナンスには、防災のための建物の点検や水道やガスなど日常的な設備点検のほか、建物の劣化を修繕する「大規模修繕工事」があります。

大規模修繕は費用も工期もある程度必要になるものですから、どのくらいの周期で対応すべきものなのか気になる管理組合の方は多いのではないでしょうか。

今回は、マンションの大規模修繕について、周期の目安や修繕するメリット、都度行う大規模修繕の工事内容の違いなどについてご紹介します。

自分たちのマンションにどのような大規模修繕が必要なのか、しっかりと確認しておきましょう。

目次

1. マンションの大規模修繕の周期は12年? それとも18年?

そもそもマンションの大規模修繕は、どのくらいの周期であると考えればよいのでしょうか。建物の構造や立地環境が異なるため、一概に何年という周期が定められているわけではありません。

例えば、雨や雪が多い地域では、水分に触れる環境下が多いことが想定されるため、雨漏りなどのリスクは高まります。また、建物が密集して風通しの悪い環境にあれば、外壁にカビが発生するなど劣化の要因にもなりやすいでしょう。

建物のさまざまな条件が異なるため一律とはいかないものの、一般的に目安となる周期は約12年といわれています。

また、最近では18年周期での大規模修繕のサービスを打ち出す不動産管理会社も出てきています。

マンションの建て替えを判断する目安をおよそ築60年とすると、従来の12年周期では4回の大規模修繕を行う必要があるのに対し、18年周期であれば3回で済み、トータルでの修繕費が大幅にカットできる可能性があるためです。

これには塗料や塗装技術の進化により、外壁や屋根の塗装面の寿命が延びたことも影響しています。

しかし、ただ大規模修繕の工期を先延ばしするだけでは、かえって劣化が進み余分な工事が必要になり、躯体部分の安全性を損ないかねません。

18年周期の場合でも、前述した前面打診調査は行わなければならず、12年周期の場合には必要なかった中間メンテナンスも必要になるでしょう。

12年周期にせよ、18年周期にせよ、きちんとした劣化状況の診断を行い、1回目の大規模修繕からトータルでの綿密な修繕計画を立てることが重要です。

2. マンションの大規模修繕をする理由

定期的なマンションの大規模修繕は、住人や一般の方々の安全を守るために必要です。

建物の経年劣化を放置してしまうと、外壁の落下や耐震性能の低下など、暮らしの安全を守れなくなります。

マンションの外回りは、日々風雨や日光、紫外線などにさらされて過酷な条件下です。そのため、建物内部に比べると劣化も早めに進行していきます。外壁のひび割れなどから雨水が侵入すると、コンクリート内部に染み込んでいきます。

コンクリート内部には耐久性を高めるために鉄筋が組まれていますが、染み込んだ水分が鉄筋に触れると錆びてしまい、建物の強度を弱めてしまう恐れがあります。

また、雨水の侵入経路は外壁だけではありません。ベランダの床や階段など防水加工が施してある場所に亀裂があると、水がダイレクトにコンクリート内部に侵入しやすくなり、被害も深刻なものになってしまいます。

このような事態を避けるため、定期的なチェックや計画的な修繕が必要とされるのです。

3. 築年数による工事回数と工事内容の違い

マンションの大規模修繕は1回目から3回目まで、約12年ごとに行うのが一般的です。
前述したように、18年周期で行うことも今後は増えてくるでしょう。

それぞれのタイミングで行う修繕の内容は異なっており、施工規模は徐々に大きくなります。詳しく解説していきましょう。

日当りや周辺環境で劣化の早い場所を見極める|1回目の大規模修繕

新築から約12年、または18年程度経ったころに行うのが、1回目の大規模修繕です。
劣化の程度はまだ軽い状態であることが多く、一通りの点検は行うもののコンクリート内部に及ぶような事象は少ないでしょう。

新築時の状態に近づけるための修繕として、外壁塗装や防水工事、外壁補修、シーリング打ち直しなどがメインとなります。

ここで、多少値段が高くてもしっかりと長持ちする塗料と塗装方法を選択することで、2回目以降の修繕タイミングを遅らせることができます。

少しでも修繕周期を空けたいと考えている場合には、塗料の選択を含め、専門業者によく相談しましょう。

マンション大規模修繕で最も費用がかかる部分が、足場を取り付ける作業となります。

それを少しでも減らすために、塗料の保証期間やトータルでの作業内容、部分的な補修をどの程度行ってもらえるかなどのアフターメンテナンスのサービスを比較し、信頼できる業者に依頼するのが大切です。

日当たりが強い、湿度が高いなど建物の立地条件で、他より劣化が進む箇所があるのが一般的ですから、点検や修繕での見極めが大切です。

総合的にきちんと判断できる経験と技術が必要です。

実際に劣化し始める時期、軽微な劣化で食い止める|2回目の大規模修繕

2回目の大規模修繕は、12年周期の場合は新築から約24年頃、18年周期の大規模修繕では36年頃が目安です。
築20年を経過すると、建物の劣化も進行していきます。立地条件などにより劣化が進みやすい箇所がより鮮明に表れます。

このタイミングでしっかりと対処することが、次の3回目の修繕までよい状態を保てるかどうかのキーポイントとなります。

外壁塗装、防水工事、シーリングの打ち直しなどを含め、傷みやすい箇所の長期的な対処法として素材を変えるなど、新たなメンテナンス方法も検討するとよいでしょう。

20年以上経つと、自動ドア、インターホンや防犯カメラなどの電子製品の寿命による交換も必要になります。

時代に合わせた設備の入れ替えも、住人の方々の利便性のためにも検討しましょう。

住民の年齢層に合わせた最新設備への刷新も|3回目~4回目の大規模修繕

築30年を超えるころに行われるのが、3回目の大規模修繕です。18年周期で修繕を計画している場合には築50年超えてきます。12年周期の場合にはいずれ4回目の修繕が必要になるでしょう。

耐久性のある仕様で建築されたマンションであっても、築年数が進むと深刻な劣化が見受けられることもあります。そのため、1回目、2回目の修繕よりも費用がかかることが予想されます。

建物の劣化が進みやすい弱点を修繕することはもちろんですが、建物の防水施工に関して屋上などの防水層を一度撤去して施工し直す必要があることも考えられます。

2回目までの簡易的な対処法とは異なるため、修繕費がかかる要因のひとつにもなります。

住人の年齢層に変化がある場合は、その年齢層に合うメンテナンスを行います。新築当初は子育て世帯が多かったとしても、30年~50年後は高齢者が増えます。

エントランスにスロープを設置したり、手すりを増設したり暮らしやすさも考慮します。

築30年以上が経過すると、マンション周囲の環境が変わることも考えられます。防犯強化を図る必要がある場合は、敷地内駐車場に専用ゲートを設けたり、駐輪場にスタンドを設けたりすることもあります。

また、時代にマッチした性能を持つサッシに交換したり、設備配管、消防設備、電気設備、エレベーターなど、基本的な機能部分の劣化や不具合にも対処したりします。

上述のように、1回目、2回目、3回~4回目とそれぞれのタイミングで行う修繕の内容は異なります。
内部空間に大きく影響する劣化を防ぐために、各タイミングで適切な対処が求められます。

4. まとめ

今回は、マンションの大規模修繕について周期の目安やそれぞれのタイミングで行う修繕の内容などについてご紹介しました。

しっかりと計画的に点検・管理されたマンションは、資産としての価値も保たれることが期待されます。また、長周期化するマンション大規模修繕の状況を見ても、こまめな点検は欠かせません。

深刻な劣化につながる前に、日頃からの積極的なメンテナンスチェックをおすすめいたします。

2022年02月18日 更新